7月1日に国税庁のHPで令和3年度の路線価が発表されました。
※毎年7月1日に発表されていて国税庁のHPから誰でも見ることができます。
路線価と聞いてもピンとこない方もいらっしゃるかと思いますが、路線価はおもに相続（遺贈）や贈与により取得した不動産の税金（相続税・贈与税）を計算するときに使っているものですが、不動産を売る際の売買価格を出す際の評価にも使われている指標のうちの一つとなります。
※不動産を持っている時の固定資産税等を計算する時は固定資産税評価額を基準として計算されていて相続税を計算する評価額より低くなっています。
特に相続が発生した場合は財産がそんなにないから関係ないのでは？と思っていても
日本の場合は相続財産の中で不動産の割合が多く、“財産はほとんどない”と思っていても住んでいる家が建っている土地以外にも私道や農地などにも評価が付いていて相続税が発生する場合もありますので現時点での財産がどれくらいあるのかを確認をして一覧表を作成しておきましょう。
相続が発生した際にも毎年贈られてくる固定資産税の割賦を見れば大体のことは記載がありますが、固定資産税のかかっていない私道は記載がありません。実家等の不動産は私道を持っている可能性を早めに確認して、把握できない場合は名寄帳（固定資産課税台帳を所有者別にまとめたもの）を市役所などの税務会計課や税務住民課等でもらって確認しましょう。
なお、財産の不動産の割合が多い場合は相続税の申告費用も高くなりますし、不動産を現金に換えるには時間がかかります。認知症等で判断能力が無くなってしまっても売却することはできなくなりますので使わない不動産は早めに整理していきましょう。
路線価の変更があった理由は？
不動産の売買をする際は公示価格という土地取引の目安を使っています。
公示価格は国土交通省が地価公示法という法律に基づいて都市計画区域内外で設定された公示区域の1月1日時点の正常な価格を調査・公表する制度です。
※最新の取引事例やその土地を取引した際に想定される収益などを分析して評価しますが、土地を更地として評価した価格となる為、建物の有無や借地などの土地の使用状況などは価格には影響がありません。
今回7月1日に発表された路線価は公示価格の8割と目安がある為、公示価格が変わると毎年変更になります。
なお、不動産を持っている時の固定資産税の計算の際の評価は公示価格の7割の目安となっているため相続や贈与の評価の時よりも1割評価が低くなっていますが、こちらは3年に1度の変更となります。本来であれば今年は固定資産税の評価を変更になる年でしたが、コロナウイルスの影響で評価が上がっていても固定資産税の税は据え置きとなっています。固定資産税の割賦をみて昨年よりも高い場合、来年は税金が増えますのでしっかり確認をしておきましょう。
宮城県の路線価はどう変わった？
令和3年の宮城県の路線価(相続税評価額)は前年（令和2年）と比べて2％の上昇となっています。
・坪単価：18.7万円/坪（0.4万増加）
・㎡単価：5.6 万円/㎡（0.11万増加）
宮城県全体では2％上昇となっておりますが、県内すべてが上昇しているわけではありません。市区町村ごとの前年比は下記の通りとなります。
表１ 市町村ごとの路線価（上昇率順）
路線価の確認方法
路線価は道路（路線）に面する宅地 1㎡あたりの評価になりますので、表示されている３ケタの数字×1000円と登記簿に書いてある面積（固定資産税・都市計画税の割賦に書いている面積）をかけて計算をするとおおよその土地の評価がわかります。
図１ 路線価
（例）A地：360×1000円×面積＝土地の評価額
※千円単位で表記されているので1000円をかけます。
※土地の評価を計算するときには土地の形によっては補正率というものを使い計算します。
※すべての道路についているわけではなく路線価が付いていない土地の場合は倍率方式という違う方法で評価を計算することになります。
図２ 倍率方式
（例）赤坂1～3丁目の宅地の場合：固定資産税評価額（固定資産税の割賦に書いてある土地の評価額）×1.2＝土地の評価額
自宅の売却を考えている場合は早めに確認を
自宅の売却を考えている場合で路線価を調べるのは面倒という方は固定資産税の割賦の評価額の欄の額を基に売却価格の目安が出ますので計算をしておおよその金額を確認しておきましょう。
計算式：固定資産税の評価額の金額÷70％
※あくまでも目安の為、ローンの残債があるなどの場合はしっかり不動産会社に査定をしてもらうことをお勧めします。
査定をしてもらって実際に売ることにしたとしても、すぐに売れない場合は売る値段が下がることもあります。ローンの残債がある場合はローンの残債と売れる金額の差額を一括で払う必要もありますので早めに確認をしましょう。
自宅を担保に融資をうけるリバースモーゲージの注意点
詳しい説明はまたの機会にしたいと思いますが、自宅を担保に住み続けながら融資を受けるシニア向けのローンでリバースモーゲージという制度があります。
リバースモーゲージは融資枠内で融資を受けて生存中や契約期間中は毎月利息のみの返済、元々借りた元本分の返済は亡くなった後に担保にした不動産を売って返済したり、建物を残したい家族がいる場合は相続人である家族が一括で返済をします。
この制度を利用したいと思っていても自宅の評価がある程度ないと利用はできません。
融資限度は自宅の評価額の50％～60％程度と言われていますので自分で思っているより借りられる額が少ない可能性もあります。老後の費用が足りるかどうか？の確認は早めにして時間をかけて準備をしましょう。
